既存住宅流通

今回で最終となります、事業者の方からの寄稿のご紹介。
今回は、第１号のモデル住宅　厚別区青葉町のモデル住宅の建築担当
ダイニチキャピタル＆ホープ株式会社　チーフリフォームプランナーの新海　直美さんです。

「住宅の価値再生に必要なコト」

ダイニチキャピタル＆ホープ株式会社
チーフリフォームプランナー
新海　直美

中古住宅の再生事業に携わるようになって１０ヶ月…色々なことが分かってくる程、その難しさに悶々とする時間が増えているような気がします。
私が理想とする中古住宅流通の姿は、どの住宅にも、リフォームの履歴や現在の性能が残されていて、それを確認した上で購入ができる事。それを基に自分が必要な性能まで向上するには、どの程度リフォーム費用がかかるのかを、予測できるのがベストだと思います。

　何も手入れされていないオンボロな家があったとして、でもその雰囲気が好きで、自分で少しずつ変えていきたいからオンボロなまま買うというのもひとつ。住宅という大きな買い物なのだから、しばらくはメンテナンスしなくても良い、ちゃんとしたものを買いたいというのもひとつ。水周りだけは新しいのがいいな…等々。どのような選択でも構わないのです。選択肢は沢山あって構いません。（ちなみに私はオンボロ派です！）
ただ、現状の不動産取引はその選択をするための材料があまりにも少なすぎる気がしています。
不動産の取引では「重要事項説明書」というものがあり、その中で不動産の概要を示すようになっていますが、建築業界でいうところの「性能」とは表現の仕方が随分と違い、「規制」が中心となったものであるようです。この土地にはどのような規制があり、どのような建物が建てられて、何が駄目なのか。飲料水・ガス・電気の供給施設、排水設備の施設の整備状況はどうか？というのが主だった内容ですが、その先の「性能」はどうか？という部分になると希薄に感じます。最近、アスベストの使用や耐震性が取沙汰されてからその事項については記載されるようになりましたが、性能となると、不動産業界と建築業界の評価基準の「差」を感じます。同じ住宅を扱っているのに何故でしょうか？

リフォームがブームとなり定着しつつある昨今、断熱・気密・バリアフリーというのも同じように定着してきました。それなのに、いざ中古住宅を購入するとなると、その基準が不明確で判断基準がなくなってしまうというのも、これまた残念な話です。
これは、不動産・建築両業界と、家の持ち主、皆の責任でもあるように感じます。
リフォームする側が、工事の状況（例えば、グラスウールを充填した箇所・補強をした箇所等）を記録してなかった。記録して渡していたとしても、持ち主がその資料をきちんと管理しなかった。資料を管理したにも係わらずリフォームされたものに対して評価がされなかった。そのような悪循環がずっと続いているのかもしれないと感じます。

ストック住宅が増えてゆく中で、今後の流通促進を考えた時、作る側・流通する側・買う側全体の意識をぐっと引き上げないと中古住宅の姿というのはいつまで経っても不明瞭なままかもしれません。
リフォームした際「この家はこのような状況になっています」と書類にして伝える。その資料をきちんと残す。そして、それが残っているものに対してはきちんと評価する。購入した人がまたリフォームしようとした際、その資料を見ながら施工できたら、予算も労力もぐっと少なくなるかもしれません。資料が残っていたら、高く販売できるかもしれません。最終的にはその結果が、それぞれの立場に戻ってくるのですから、他人事ではないのです。
投げたブーメランが返ってくるのは随分先のことでしょうし、受け取るのは私ではないかもしれませんが、まずは投げないと始まらないと思うのです。

難問は数々、解決出来ていないことも数々、色々な方からの助けを頂いてやっとこ立っている感じです。
今回、モデル住宅に選定されて、学ぶところはとても多かったです。
中古住宅の流通システムが、北海道から発信されて、実際に活かされてゆくことを心から願います。
このような機会を与えて頂き感謝しております。ありがとうございました。

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日時: 16:07 | パーマリンク

今回は第３弾　
モデル住宅第１号　厚別区青葉町の住宅で参加いただいた、ダイニチキャピタル＆ホープ株式会社代表取締役　佐藤　信也さんから寄稿を頂きました。

ダイニチキャピタル＆ホープ株式会社
代表取締役　佐藤　信也

弊社は、平成１４年からリフォーム済み中古住宅の販売に本格的に取り組んでおります。当時から、大半の物件に大規模リフォームを施すことを旨として参りましたが、お客様に本当に満足して購入いただけるために、リフォームプランや販売価格の設定などを試行錯誤の連続で行ってきました。
この度、北海道が行う「中古住宅流通促進のモデル住宅第一号」に弊社物件が選定されたことは、たいへん光栄であり、我々にとってこれからの励みにもなります。より一層お客様に満足いただける商品を開発するとともに、資源保護やモノを大切にする心などの観点から社会的にも貢献できる事業に育て上げて行きたい所存です。
今回は、寄稿の機会をいただきましたので、弊社のトップの立場で、弊社の事業ビジョンなどを紹介させていただきます。

■事業概要
弊社は、不動産事業・ファイナンス事業に取り組んでおり、ｅコマース事業が2つの事業の推進をサポートするという組織をとっております。

不動産事業では、主軸を不動産再生に置き、リノベーションやコンバージョンという不動産再生の手法にてストック不動産の売買をおこなっています。

また、ファイナンス事業では、不動産流通プロセスで一助となるべく、不動産関連金融に主軸を置き、レンダーとして不動産業者向け買取資金融資、一般ユーザー向け不動産担保融資をおこなっております。近い将来はモーゲージブローカーとして住宅ローンの斡旋・投資用不動産向けのノンリコースローンの斡旋などもおこない、現代ユーザーの多岐に渡るニーズにお応えし、不動産やライフプランの総合的な相談窓口の役割を担っていきたいと考えております。

■経営理念・経営方針
弊社の経営理念は、
「ストック不動産の流通において、その将来性に着目し、既成概念にとらわれず、多角的に商品開発を行い、経済環境や顧客のニーズに適った合理的なサービスを提供する北海道発のオンリーワン企業になります。」であります。
団塊の世代の方々がマイホームブームと言われた時代にこぞって立てられた住宅が、今一斉に老朽化の時期を向かえようとしていますが、弊社のノウハウと経験によりストック住宅の良質化をおこない、合理的で便利な流通のしくみを提供してストック住宅の市場の活性化を通し、弊社の社会的存在意義を実現したいと願っております。

経営方針については

１．物件価値の最大化を図ります
　①現代や将来のニーズに適ったプランニング
②安全性や耐久性などの性能向上
２．円滑な流通を促進いたします
　①利便性の高いファイナンス商品を提供
②売り手・買い手の真のニーズに適ったマッチング
３．透明性・公平性の高い取引をいたします
①物件情報を正確にディスクローズ
②売り手・買い手にとって中立的な立場で取引
４．顧客のライフプランをコンサルタントいたします
　①顧客の将来を視野に入れ、出口ビジョンを持った取引
顧客や不動産会社にとっての不動産取引における信頼できるパートナーを目指します

とさせていただいておりますが、
お客様が不動産を購入する際に、実需物件ならばリフォームプランニングのノウハウやライフプランの提案を通して最高の満足を得てもらいたいですし、投資用であれば最大の投資利回りを上げられるようにしたい。そして、今はもちろん購入することばかりではなく将来の売却も考慮することが大切ですから、そのアドバイスもしていきます。
耐震性や耐久性などの安全面では、安心快適を担保できる性能基準を満たします。また、「建物は育てて行くもの」として物を大切にする心とか環境への配慮を啓蒙していきます。

流通促進の面では、例えば、経済的な理由で今すぐ家を売却したいけどおじいちゃんが寝たきりで今は売れないような方に、弊社が買取保証して次の住居の相談も受けた上でご融資するとか・・弊社はファイナンス事業部を持ちますので、資金面な問題で売買が困難になっているような案件を、弊社のファイナンスを通して円滑に流通させることをおこなっていきます。
また、お客様の立場になって見ますと、希望どおりの中古住宅を買うことは、かなり困難なことだと考えております。価格、エリア、大きさ、間取りやデザインの好みなどに合致して、しかも希望の時期に買うのはほぼ不可能です。お客様のニーズを事前に伺い最大限に希望を満たした物件とマッチングし、リフォームプランはお客様と一緒になって取り組んでいくような仕組みを目指します。
また、公平性・透明性をもった取引を旨とします。物件の性能や考えられるリスクを最大限事前に告知して、ありのままを十分理解して購入していただきます。
流通面でも、売り手と買い手の中立的な立場で取引をしていきます。
以上述べてきたことを総合的に行いお客さまの真の信頼を得て、ライフプランの良き相談相手と思っていただける会社になりたいと考えています。

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日時: 07:56 | パーマリンク

前回に続きまして、モデル住宅２号　北区新琴似の住宅で社会実験に参加いただいた、
（有）アクシエさんに、中古住宅だからこその魅力、住宅の価値再生に必要なことについて寄稿をいただきました。

中古住宅流通促進のための社会実験に参加して
有限会社　アクシエ　代表取締役　荒木　三希子　

１．中古住宅だからこその魅力

中古住宅と、一言でいっても様々な住宅がある。だが「コスト」を新築と比べると圧倒的に優位なのが「立地・規模」です。
例えば、新築住宅で予算3000万と考える方では、
A)土地（郊外の）1000万円＋建物2000万円=3000万円　もしくは、
B)土地（利便性もしくは規模大）1500万円＋建物1500万円=3000万円となりますがなかなか土地探しが困難な事例でしょう。
先般当社においでいただいたお客様は、新築希望でA)のパターンでした。立地の良いところに1000万円の土地と2000万円の住宅をという希望でしたが、土地探しが困難なのと、居住スペースを満足させようと思うと三階建てにしなければならず、ナチュラルテイストが好きなお客様にとってはイメージもコストも困難！という状況でした。そして、御多分に漏れず、工務店にも匙を投げられ、ハウスメーカーには対応してもらえず、悩んでいらっしゃったのです。

当社はお客様に対し、C）という方法をご案内しました。それは、利便性の良いところにC）古屋付きの土地を1500万円～2000万円で取得＋リノベーション工事1000万円から1500万円＝3000万円の予算　という提案です。
これならば、選択の幅が広がり、何より大切であろうお客様のライフスタイルを守って予算を守っての商品提供ができるであろうということが中古住宅の最大の魅力と実感します。
他に魅力といえば、
（１）コスト圧縮の面でいいますと、築年数にもよりますが、設備関係・屋根・壁などの補修履歴に基づき、リフォームの加減を調整して住宅を取得することができることです。
（２）文化やエコの面でいきますと、例えば床柱や欄間など、古き良き伝統を残して先代の職人に敬意を払う、などの心の持ち方でしょうか。
そして、エコロジーという部分では、少しでも資源を大切にする、ゴミを減らす努力をする、といった形には見えない価値ではないでしょうか？先日の建設新聞でも価格表が出されていましたが、コスト面では、資材～廃棄料、申請費用などを含めた経費が新築に比べて7割から8割に抑えられるという数値が出ております。これは、やはり知恵を使って業界全体として物を大切にする心・敬う感謝の気持ちを大切にしていくということでしょう。

２．住宅の価値再生に必要なこと

これは、１．でも述べましたが、「物を大切にする心＆創意工夫」でしょう。
当社が再生する住宅についてはお客様の大半は35年ローンをご使用になられるので、少なくとも35年耐久するように再生を施します。そして、10年保証するわけですから、そのように再生を施すのです。単純なようですが、初めて住宅を購入する方にとっては、いつ壊れるかもわからない住宅というのは、安心できないものです。ですので、新築と同様の安心感を保てるだけの再生工事が必要なのです。
ただし、お客様の中でもプロに近い領域の方がいらっしゃいます。この方々は、以前からも新築需要の約4分の１程度の世帯数ですが、リフォーム工事や営繕工事をご自分で発注することのできるような方々です。このような方々は、これからも、いわゆる「出物商品」を取得され、資産形成をされて行くかと思います。
さて、中古再生市場のデベロッパーである私たちの課題としては、「はじめての住宅取得」であっても安心していただける商品提供が責務と思っております。
最近は、中古住宅でも35年ローンが組めるように変化しているせいか、新築市場しか知らなかったお客様も、中古物件へのお問い合わせいただくことが増えたと思います。
一般的には「築年数の10年以内のもので、予算が2500万円以内」などとおっしゃりますが、やはり注意が必要なのは、中古住宅取得の際の資金計画になるでしょう。
5年から10年で手直し経費が300万円以上かかる場合は、ローン返済の途中で銀行に資金の追加融資を申し込むのはなかなか至難の業なので注意しましょう。300万円程度なら、リフォーム会社の提携している無担保ローンも利用できますが10年払いなど、支払いがきついものが多いので、やはり購入時に計画を立てて、なるべく購入と同時にリフォームしてしまうか、その分の資金をストックしておくことが重要です。
そこで当社が推進しているのは、上記の資金計画や修繕計画を踏まえた上で（C）のお客様に勧めたように、10年保証付きのリノベーション住宅の販売です。
これは、当社にて素材物件を購入して技術者の確かな方針に基づいて基本プランを立てます。お客様が既に付いている場合には更に打ち合わせを行い、デザインと安全のバランスを調整しながら商品開発を行って行きます。出来上がった商品については当社からの一本化した商品提供となり、当然ローンも一本化できます。当社のお客様は個性的なお客様が多く、自由度の高い住宅を求める傾向にありますが、これであれば柔軟性ある対応が可能です。今後も、業界の底上げを目標とし、なおかつ不動産を流通させることを軸にして、「資金的なライフデザイン・不動産・建設・設計・インテリア」といったソフト面までのｻﾎﾟｰﾄをしていきたいと思います。

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日時: 18:30 | パーマリンク

今年度、道の社会実験に参加いただいた事業者　３社さんから、
①中古住宅だからこその魅力
②住宅の価値再生に必要なこと
の２つのテーマについて寄稿を頂きました。
４回に分けてご紹介していきます。

今回は、その１　モデル住宅３号　豊平区美園の住宅の(株)札都さんです。

社会実験に参加して
　(株)札都　代表取締役　平田　勝

1.中古住宅（再生住宅）だからこその魅力

①中古住宅だから、新築住宅の80％の価格で取得できる。
②中古住宅だから、仕事の進歩状況が時系列（写真）で確認できる。
③中古住宅だから、交通の便・学校区・ショッピング等々の環境を重視して選ぶことができる。

中古住宅と新築住宅を比較した場合、デメリットは明らかに古い住宅であり、古いが故に構造も劣化している可能性がある。臭気があり、設備機器も古くて使いづらい。
しかし、物件（商品）を作るうえで人気の場所がある。例えば、地下鉄駅の徒歩圏であり、あるいは特定の学校区域であり、文教区域等々である。この場合、土地価格が高いうえ中々流通してこない。出てきても商品として加工すると、売価が高くて買いづらいという事になる。しかし、家族の都合や住み替えにより土地付の中古住宅が流通した場合は、まず住宅の再生を考える方が最も経済的であり、且つ現実的だと思う。
①布基礎の状態が良い。
②構造体が大まかに使用できる状態であれば、殆ど新築住宅並みに再生できる。もちろんコストも、解体して新築するよりはずっと安くすむ。

2.住宅の価値再生に必要な事

手がける再生住宅は少なくとも20～30年は、構造体として使用でき、且つ最新の法基準をクリアして使い勝手や性能が新築と同等でなくてはならないと思う。

現状をよく確かめるため、まず基礎の検査を行なう。
①鉄筋の有無
②布基礎の打音検査・劣化の状態
③床下の臭気確認
この三項目を行えば、解体をしなくても大体の目安は立ってくると思われる。

再生できると判断ができれば、新築同様の性能を確保するため
①床を落す
②壁を落す
③天井を落す

断熱材の入れ替え、補充、サッシの取替えだけでなく
①構造の補強を床の不陸補修と気密確保のため、どうしても必要な作業を行う。

次に設備配管の取替え、新設においては、給水・排水・電気の配線・暖房の配管等の新設を新たに行なう。もちろん、外壁や屋根も新設となる。
構造体の大規模な変更がなければコストは押えられ、且つ新築と同等の価値が得られる再生住宅は、市場の認知が高まれば住宅流通の流れを大きく変えるだけでなく、住宅に対する、あるいは価値に対する考えを変える大きな商品となる可能性があります。
今回の実験が行政や業界、市場に大きくアピールされ認知されるよう次の段階に進んでいくことを望みます。

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日時: 18:36 | パーマリンク

12月6日（水）に道新ホームページの住ピタ！にて好評連載中のコラム「Bさんの中古住宅選び　その２～現況調査は大事！」が公開されましたので、ぜひご覧下さい。

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日時: 13:07 | パーマリンク

週末の2日（土）、3日（日）に新琴似のモデル住宅のオープンハウスを実施しました。
10組以上のお客様がいらっしゃって、熱心に見学していかれました。

外観も内観もすっかり変わり、まったく新築と言っていい状況です。（言われないと中古とはわかりません。）
設備も一新。オール電化でキッチン、暖房、給湯すべて電気です。
間取りも大幅変更して、若いご家族に使いやすそうな自由な空間になりました。
1階は一体になったリビングとキッチン。

リビングからキッチンを見る

キッチンの隣には、モダンな和室。ふすまが取り外せるので、中で子どもを寝かせたり、遊ばせていてもお母さんの目が届きます。
　
キッチンから見た和室　　　　　　　　　モダンな押し入れふすま

2階も広々とした明るい空間。後で部屋が必要になった場合、家具などで区切って使うことも可能です。

2階洋室と吹き抜け

事業者のアクシエさんでは、来週12月9日（土）、10日（日）もオープンハウスを開催していますので、ぜひ、ご興味のある方は足を運んでみてください。
内部も雰囲気のある家具やクリスマスの飾りなどで、とっても暖かな印象ですよ。

投稿者/承認者: コンソーシアム/コンソーシアム
日時: 18:09 | パーマリンク

新琴似のモデル住宅の再生後の気密測定を行いました。
再生前は、13.02ｃ㎡／㎡というすきま風たっぷりの状況でしたが、
再生後は、3.25c㎡／㎡と、すきまが１／４以下になって、気密性能が向上したことがわかります。

明日、あさってのオープンハウスでぜひ、新築並みに性能向上した再生住宅を体験してみて下さい。

投稿者/承認者: コンソーシアム/コンソーシアム
日時: 18:00 | パーマリンク